En deux lignes : c’est le bail qui tranche, mais la loi pose une limite. Depuis le décret du 3 novembre 2014, les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, dont la réfection de la toiture, ne peuvent plus être mises à la charge du locataire dans un bail commercial. Le curage courant des chéneaux et des descentes, lui, est fréquemment refacturé au preneur au titre de l’entretien courant, lorsque le bail le prévoit expressément.
Pourquoi la question se pose si souvent
Sur un local d’activité, un entrepôt ou un commerce, la toiture ne se voit pas. Personne n’y monte, ni le bailleur qui n’occupe pas les lieux, ni le preneur qui exploite au rez-de-chaussée. Le sujet n’apparaît que le jour où l’eau entre, et c’est précisément le moment où chacun découvre que la répartition n’avait jamais été clarifiée. Résultat : l’intervention attend pendant que la discussion se règle, et le dommage s’aggrave.
Ce que le bail peut prévoir, et ce qu’il ne peut plus
Le principe reste la liberté contractuelle : le bail commercial organise la répartition des charges entre bailleur et preneur. Mais la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 ont posé une limite ferme. Certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, et en premier lieu les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.
L’article 606 vise notamment la réfection entière des couvertures. Autrement dit : refaire une toiture est à la charge du bailleur, et une clause de bail qui prétendrait le contraire se heurte au texte. Le bail doit par ailleurs comporter un inventaire précis des catégories de charges, ce qui rend inopérantes les clauses vagues du type « toutes réparations ».
Où passe exactement la frontière ?
La ligne de partage ne se situe pas entre « toit » et « reste du bâtiment », mais entre la grosse réparation et l’entretien courant.
- Côté bailleur en principe : réfection de la couverture, remplacement d’un linéaire de chéneaux, reprise d’étanchéité, remise en état de la charpente. Ce sont des travaux qui touchent à la structure et à la pérennité du bâtiment.
- Côté preneur si le bail le prévoit : le curage des chéneaux et des descentes, le dégagement des évacuations, le nettoyage courant. Ce sont des opérations répétitives, liées à l’usage et à l’environnement immédiat.
Une précision utile : un curage annuel est de l’entretien courant, mais un chéneau laissé dix ans sans intervention ne relève plus de l’entretien. Quand la galvanisation est percée, on est passé dans la réparation, donc en principe du côté du bailleur. C’est souvent là que la discussion s’envenime, et c’est aussi pour cela qu’un curage régulier documenté protège les deux parties.
Le cas particulier du bac acier
Sur un bâtiment d’activité couvert en bac acier, le chéneau est le point faible, bien avant la couverture elle-même. Il est long, à faible pente, et le dépôt qui s’y accumule retient l’humidité en permanence contre le métal. Nous détaillons ce mécanisme sur la page nettoyage de toiture bac acier.
Conséquence pratique pour la répartition des charges : le curage régulier est le geste qui évite la grosse réparation. Un preneur qui refuse de curer en invoquant la charge du bailleur, et un bailleur qui ne contrôle jamais, aboutissent au même résultat : un chéneau percé que personne n’avait vu venir.
Qui doit commander l’intervention ?
Celui qui paie. Cela paraît évident, mais c’est le point qui bloque le plus souvent les chantiers. Faites établir le devis au nom de celui qui réglera la facture, bailleur ou preneur, après avoir relu l’article du bail consacré à la répartition des charges. Un devis au mauvais nom, c’est une facture contestée et une intervention retardée.
Si la répartition n’est pas claire, rien n’interdit de faire établir deux devis distincts, l’un pour le curage courant, l’autre pour les reprises éventuelles. Chacun paie alors ce qui lui revient, et l’intervention n’attend pas que le débat soit tranché.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer un devis
- L’article du bail sur la répartition des charges, et l’inventaire des catégories de charges annexé.
- La nature exacte de l’intervention : curage, ou reprise de chéneau. Ce n’est pas la même ligne budgétaire.
- Le nom du destinataire du devis et de la facture.
- L’attestation d’assurance de l’entreprise, que le bailleur comme le gestionnaire demanderont.
- Le compte rendu photo, qui sert de preuve d’entretien pour les deux parties.
Ce que nous fournissons dans les deux cas
Un devis détaillé poste par poste, qui distingue clairement le curage courant des reprises éventuelles, l’attestation d’assurance jointe d’office, et un compte rendu photo daté après chaque passage. C’est cette dernière pièce qui compte le jour où la question de l’entretien se pose, devant un bailleur, un gestionnaire ou un assureur.
Nous intervenons sur les locaux commerciaux, ateliers, entrepôts et bâtiments d’activité de Toulouse et de la Haute-Garonne. Le détail de la prestation figure sur la page nettoyage de bâtiments professionnels, et le principe du passage programmé sur la page contrat d’entretien.
Cet article expose des principes généraux. La répartition applicable à votre situation dépend des stipulations de votre bail : relisez-le, et faites-le confirmer par votre conseil en cas de désaccord.