En deux lignes : l’assureur ne vous demandera pas la date de votre dernier démoussage. Il cherche la cause du dommage, et si l’expert établit qu’elle tient à un défaut d’entretien visible et durable, l’indemnisation peut être réduite ou refusée. Ce qui protège une copropriété n’est donc pas une facture isolée, c’est un historique d’entretien daté et photographié.
Qui assure quoi dans un immeuble
Trois contrats se superposent, et c’est la première source de confusion. La multirisque immeuble, souscrite par le syndicat des copropriétaires, couvre les parties communes, dont la toiture. Chaque copropriétaire a sa multirisque habitation pour ses parties privatives. Et un locataire a la sienne.
Quand l’eau vient de la toiture et abîme un appartement du dernier étage, deux assureurs au moins entrent donc en scène. Une convention entre compagnies organise, pour les dégâts des eaux courants, qui gère le dossier et qui indemnise, afin d’éviter que l’occupant attende la fin des échanges entre assureurs. Votre syndic ou votre assureur vous dira précisément ce qui s’applique à votre immeuble.
Ce que l’expert regarde réellement
Contrairement à une idée répandue, l’expert ne vient pas vérifier un calendrier d’entretien. Il cherche la cause, et il la cherche sur place. Concrètement, il regarde l’état de la couverture au droit du désordre, l’état du faîtage et des solins, le niveau de remplissage des gouttières et des chéneaux, et la présence de végétation installée.
Ce qui attire son attention, ce n’est pas une mousse sur un versant nord. C’est un état manifestement et durablement dégradé : un chéneau rempli de terreau dans lequel poussent des plantes, des descentes bouchées depuis des années, des tuiles cassées jamais remplacées. Autrement dit, un état qui ne peut pas s’être installé en une saison.
Vétusté et défaut d’entretien, ce n’est pas la même chose
La distinction est importante et elle joue en votre faveur plus souvent qu’on ne le croit.
- La vétusté est le vieillissement normal d’un ouvrage entretenu. Elle entraîne en général un abattement sur l’indemnisation, pas un refus.
- Le défaut d’entretien est l’absence de gestes qui auraient évité le dommage. C’est lui qui peut conduire à une réduction importante, voire à un refus.
Une toiture de quarante ans bien suivie relève de la vétusté. Une toiture de quinze ans dont les chéneaux n’ont jamais été curés relève du défaut d’entretien. L’âge n’est pas le critère, le suivi l’est.
Les pièces qui comptent le jour du sinistre
Un syndic qui affirme en réunion que l’entretien est fait n’a rien prouvé. Ce qui vaut, ce sont des pièces datées :
- les factures des interventions, avec la date et la nature exacte de la prestation ;
- les comptes rendus d’intervention, et surtout les photographies datées avant et après ;
- les signalements écrits faits par les copropriétaires au syndic, qui prouvent que le problème a été porté à connaissance ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant les travaux votés ou refusés.
Ce dernier point mérite une attention particulière. Si une assemblée a refusé des travaux présentés comme nécessaires, le procès-verbal protège le syndic mais fragilise la position du syndicat. À l’inverse, un dossier montrant que les travaux ont été proposés et votés est la meilleure des défenses.
Le cas particulier du chéneau encaissé
Sur les immeubles anciens toulousains, la configuration dominante est le chéneau intégré à la maçonnerie, caché derrière une corniche. Quand il se bouche, l’eau monte, passe par-dessus le relevé d’étanchéité et entre dans le mur. Aucun signe extérieur, et une trace qui apparaît à l’intérieur avec plusieurs jours de décalage après la pluie.
C’est le scénario le plus fréquent de dégât des eaux par la toiture en copropriété, et c’est aussi celui où le défaut d’entretien est le plus facile à établir pour un expert : un chéneau plein se photographie. Nous détaillons ce mécanisme sur la page nettoyage de chéneaux.
Que faire dès la découverte du sinistre
- Déclarer dans le délai prévu au contrat, qui est le plus souvent de cinq jours ouvrés. Prévenir le syndic en parallèle, par écrit.
- Photographier immédiatement le désordre intérieur, en notant la date de la pluie et celle d’apparition de la trace. Ce simple relevé oriente le diagnostic : une fuite de couverture réagit dans la journée, un chéneau bouché avec plusieurs jours de retard.
- Ne pas repeindre avant d’avoir identifié la cause. La trace reviendra sous la peinture neuve, et vous aurez effacé une preuve.
- Faire constater l’état de la toiture par un professionnel, avec photos datées, avant le passage de l’expert.
Ce qu’un contrat d’entretien change concrètement
Un passage programmé ne garantit évidemment pas contre un sinistre. Ce qu’il produit, c’est une trace écrite et photographique, renouvelée chaque année, qui établit que la copropriété a fait ce qu’il fallait. C’est exactement la pièce qui manque dans la plupart des dossiers.
C’est le principe de notre contrat d’entretien et de nos interventions en copropriété : chaque passage donne lieu à un compte rendu photo daté, destiné à être versé au dossier de l’immeuble.
Cet article décrit des principes généraux. Les garanties, les délais de déclaration et les règles d’indemnisation applicables à votre immeuble dépendent de votre contrat : votre assureur et votre syndic sont les interlocuteurs qui les confirmeront.